房地产开发企业特定业务纳税调整明细表应这样填报

    2014年，国家税务总局下发了关于发布《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，2014年版）》的公告（国家税务总局公告2014年第63号）。公告对企业所得税年度申报表作了很大的调整，尤其是针对房地产企业专门增加了一张《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(新版企业所得税年度纳税申报表A105010)。在1年多的实践中发现，此表填报起来有些难度，为帮助大家掌握该表的填报原理与方法，下面结合案例做一个填报示例。

    案例:某房地产开发有限责任公司2013年度开发宏发苑小区，2014年开始预售。当年取得预售房款10亿元,缴纳营业税金及附加5600万元,预缴土地增值税1500万元,期间费用为1000万元。

    2015年部分项目完工。当年会计核算确认销售收入16亿元（包括2014年预售房款10亿元）。2015年取得预售房款5亿元,开发成本12亿元（等于计税成本），缴纳营业税金及附加6160万元（包括2015年预售房款5亿元缴纳营业税金及附加2800万元）,预缴土地增值税1650万元（包括2015年预售房款5亿元缴纳土地增值税750万元）,发生期间费用1500万元。假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%,土地增值税预征率为1.5%。如何填写申请表？1.填报2014年度视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表(新版企业所得税年度纳税申报表A105010)。

    2.填报2015年度视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表(新版企业所得税年度纳税申报表A105010)。

    2014年新版企业所得税年度纳税申报表填报

    主表填报。由于2014年会计上不确认收入，所以会计收入、成本都填0，期间费用1000万元根据性质分别填入管理费用、销售费用或财务费用。营业收入0万元，营业成本0万元，营业税金及附加0万元，期间费用1000万元，利润总额为-1000万元。

    表1：A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表（部分）。

    1.将预收账款10亿元填入第23行“1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”栏。说明虽然会计核算未进行收入确认，但税法上已视为销售收入。

    2.将10亿元预收账款按15%预计毛利率计算的预计毛利额填入第24行“2.    销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”栏和第2列“纳税调整金额”栏。此部分预售收入需要按预计毛利率计算应纳税所得额。

    3.将本年度实际发生的营业税金及附加、土地增值税7100万元填入第25行“3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税”第1列“税收金额”和第2列“纳税调整金额”栏。房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，虽然在会计核算中未计入当期损益，但税法上允许在当期扣除。

    4.将24行与25行的差额7900万元填入第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”第1列“税收金额”和第2列“纳税调整金额”栏。这就是预售年度应作纳税调增的总金额。

    5.最后填第21行，如果是未完工年度，此数据应该和第22行相等。

    2014年应纳企业所得税根据主表与视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表的勾稽关系即可计算，2014年应纳企业所得税额为1725万元[（-1000+7900）×25%]。

    2015年新版企业所得税年度纳税申报表填报

    主表填报。由于2015年部分项目已经完工,会计上确认收入，结转成本和税金。营业收入为160000万元，营业成本为12亿元，营业税金及附加为11360万元（5600+1500+6160-2800+1650-750）。

    2015年度预收账款50000万元实际发生的营业税金及附加2800万元、土地增值税750万元在会计核算中不计入当期损益，但在税法上允许当期扣除。期间费用为1500万元，利润总额为27140万元（160000-120000-11360-1500）。其他明细表略。

    表2：A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表（部分）。

    1.将2014年预收账款在本年度会计结转收入的金额10亿元填入第27行    “1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”第1列“税收金额”栏。此部分收入2014年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算从预收账款结转主营业务收入。

    2.将2014年预收账款10亿元按照15%计算的预计毛利额1.5亿元填入第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”第1列“税收金额”栏和第2列“纳税调整金额”。此金额在2014年度已按预计毛利额缴纳了所得税，本年结转完工产品，会计核算确认为销售收入，应转回原按税法规定预计计税毛利率计算的金额（纳税调减），否则会造成重复缴税。

    3.将2014年缴纳的税金7100万元填入第29行“3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税”第1列“税收金额”和第2列“纳税调整金额栏”。本年度结转完工产品后，会计核算确认为销售收入，同时将对应实际发生的营业税金及附加、土地增值税转入当期损益的金额，但此税金在2014年度会计上虽然没    进营业税金及附加科目，但在纳税时已经税前扣除，因此，现在需要转回（纳税调增），否则会造成重复扣除。

    4.填第26行。

    26行=28行-29行=7900万元这个数就是28行调减额和29行调增额相抵后的净调减金额。

    5.将2015年预收账款5亿元填入第23行“1.销售未完工产品的收入”第1列“税收金额”栏。说明虽然会计核算未进行收入确认，但税法上已视为销售收入。

    6.将2015年5亿元预收账款按15%预计毛利率计算的预计毛利额填入第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”第1列“税收金额”栏和第2列“纳税调整金额”栏。此部分预售收入需要按预计毛利率计算应纳税所得额。

    7.将2015年度实际发生的营业税金及附加2800万元[50000×5%×（1+7%+3%+2%）]、土地增值税750万元（50000×1.5%)，合计3550万元（2800+750）填入第25行“3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税”第1列“税收金额”和第2列“纳税调整金额”栏。房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，虽然在会计核算中未计入当期损益，但税法上允许在当期扣除。

    8.将24行与25行的差额3950万元填入第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”第1列“税收金额”和第2列“纳税调整金额”栏。

    9.最后填写第21行。

    21行=22行-26行。

    第22行为3950万元，减26行7900万元后等于-3950万元。

    2015年应纳企业所得税根据主表和视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表的勾稽关系即可计算，2015年应纳企业所得税额为5797.5万元 [（27140-3950）×25%]。