财税[2016]23号 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知

财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知

财税[2016]23号 2016-2-17

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），**、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

　　根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下：

　　一、关于契税政策

　　（一）对个人购买家庭较早住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（北京市、上海市、广州市、深圳市不实施该项，采用当地规定的契税税率3%）

　　（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

　　按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

　　（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

　　二、关于营业税政策

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具**、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

（北京市、上海市、广州市、深圳市不实施该项，按财税[2015]39号政策规定执行：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。）

　　三、关于实施范围

　　北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知靠前条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）执行。

　　上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。

　　本通知自2016年2月22日起执行。

财政部国家税务总局住房城乡建设部

2016年2月17日

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房地产交易环节契税营业税双降优惠政策解读

在房地产交易环节契税方面，这次调整区分了家庭较早住房和家庭第二套改善性住房，还区分了90平方米及以下和90平方米以上住房。

　　契税政策：区分了90平方米及以下和以上。根据通知，契税政策为：对个人购买家庭较早住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(注：家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。以前大多数城市契税征收主要有两个门槛，即90平米和140平米。新政以90平米为界划分契税征收门槛，简化了征税标准。这对于首套购买140平米以上的大户型人群和二线城市的二套购买人群提供了实质性的税费减免。

　　营业税政策：区分不足2年以及2年及其以上。根据通知，关于营业税政策为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。北京、上海、广州、深圳暂不实施。本次调整中，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。营业税新旧政策对比变化点则主要体现在满两年的非普住宅营业税征收。整体而言，新政鼓励了一二线城市市场进行大户型改善、换房需求，以及二线城市二套房的购买需求。

　　二、144平方米以上不征契税。

契税方面，通知中规定，对个人购买家庭较早住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。“家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”通知中如此规定。

　　三、住房满2年全部免营业税。

新政将普通住宅的营业税免征由“5年”改为“2年”，不过针对非普通住宅仍有规定：“个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”而此次营业税新规规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。也就是说，个人144平方米以上的非普通住宅，只要购买满2年，也能免征营业税。不过此次契税、营业税优惠政策，在北京市、上海市、广州市和深圳市暂时不实施

　　四、北上广深四城市部分减税。

此次政策的最大亮点在于对改善型或二套购房的群体赋予了减税政策。过去对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率进行计算。而新的政策下，按照面积大小，都进行了不同程度的下调，其中90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%，相当于按照首套购房的资格进行计算。而对于面积超过90平方米以上的住房，从过去的3%的契税调整到了2%的契税，进而也使得购置大户型的改善型用户获得了实实在在的利好。对于北京、上海、广州、深圳来说，此次政策也有积极利好，从政策条文可以看出，政策靠前条靠前项：对个人购买家庭较早住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。依然是适用此类城市的。因此，对于此类一线城市的首套住房群体来说，过去144平方米以上(含)的住房需要交纳3%的契税。而现在调整到了1.5%的契税。那么实际上有较好的成本压缩或经济效应。从实际情况看，对于一线城市千万级的“豪宅”来说，过去1000万元的豪宅需要交纳30万元的契税，而现在只需要交纳15万元的契税，其成本节约还是非常明显的。换而言之，近期一线城市部分高端住宅项目可能会因为此类政策的出台而热销，价格上涨的可能性也比较明显。

　　五、购买第三套房契税不减征。

此次新政主要优惠对象是“家庭第二套改善性住房”，指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。原有契税税率，是依据首套住房和非首套住房进行划分，第二、三套住房均是非首套住房范畴。而此次新政中，将优惠限定到家庭第二套住房。如果是家庭购买第三、第四套住房，则不能享受到新政关于契税的优惠。

　　值得关注的是，新政中关于营业税政策，优惠的条件只是“满两年”，而原有政策对“普通住宅”与“非普通住宅”是区别对待的。原政策，非普通住宅的营业税，满两年是差额征收，而此次满两年就免征。

　　六、政策调整后能够节省税费。

　　（一）购买首套房契税变化。政策调整以前：购买首套房，90平方米及以下的，按照1%的税率征收契税；大于90平方米小于144平方米的按照1.5%的税率征收契税；144平方米及以上的，按照3%征收契税。政策调整以后：面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。具体变化：首套房90平米及以下的没有变化，取消144平方米的“红线”，首套房超过144平方米的少交1.5%的契税。购买一套150平方米、总价150万元的首套房，按照原先3%的契税，应缴4.5万元；新政后只需要缴纳1.5%，也就是2.25万元，省下一半税费。

　　（二）购买二套房契税变化。政策调整以前：购买二套房统一按照3%征收契税。政策调整以后：面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。具体变化：以90平方米为分界点，契税分别比原先省了2%和1%。假设购买一套80平方米、总价100万元的二套房。那么原先的契税按照3%执行，就是3万元；新政后按照1%执行，只要缴纳1万，这样就省下2万元。如果购买一套100平方米、总价200万元的二套房，原先的契税按照3%执行，就是6万元；新政的契税按照2%执行，只要缴纳4万元，省了2万元。

　　（三）销售住房营业税变化。政策调整以前：不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；而大于等于2年的住房对外销售时，原来只有小于144平方米住房免征营业税，大于等于144平方米的住房，需要缴纳房价差额的5.6%营业税。政策调整以后：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收5.6%营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。具体变化：营业税的征收不再看面积，只按照是否满两年来区分。对于满2年且144平方米及以上的住房的所有者，在出售时可以省下一大笔税费。假设转让一套150平方米、总价300万元、原先200万元购入、满2年的住房，以前需要缴纳差额的5.6%营业税，就是5.6万元；新政后这笔税费全免，可以省下5.6万元。

　　七、几点政策执行细节的提示。

　　（一）计税时间。契税看申报时间，营业税看合同送件时间。减税政策一出，不少打算买房的人喜出望外，但是也有不少人对具体细节存疑。如契税和营业税的计税时间节点究竟是从什么时候算起？如果是年前购买的住房，现在办理房产证，能享受这次的税费优惠吗？契税的征收以备案时间为准，即以到房产局申报的时间为准。营业税征收以合同送件时间为准。对购买新商品房但尚未**的市民来说，现在缴纳契税时按照新政策执行。

　　（二）申请手续。纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

　　（三）住房概念。新政出来是不是就没有普通住房和非普通住房的概念了？契税是不是不会有3%了。营业税中还是有普通住房和非普通住房的概念，满两年的非普通住房依然要交差额营业税。契税的优惠上海只针对家庭较早住房，如果是非家庭较早住房，依然是3%。

　　（四）首套优惠。是不是首套房都能享受政策带来的优惠？在契税条例中是不存在“首套房”的概念，只有较早住房的概念，因此能不能享受政策优惠并不是看你是不是靠前次买房，而是看你买的这套房子是不是较早住房，也就是说你即使没买过房，只要你在其他房子的产证上有名字，依然不能作为较早住房享受优惠。

　　（五）家庭概念。是不是本人名下无房的，这次也能享受优惠了？契税是以家庭为单位判断是否是较早住房，所谓家庭概念，是指你和你的配偶加未成年子女算作一个家庭，也就是说即使你名下无房，但你的配偶或子女在其他产证上有名字，那你依然不能算作较早住房。

　　（六）子***惠。契税是否有成年子女首次购房的优惠？没有，成年子女首次购房的优惠只是针对房产税，契税只看你的家庭成员有没有在其他产证上有名字。

　　作者：程辉（福建省龙岩经济技术开发区国家税务局） 2016-03-07