土地增值税法（征求意见稿）的三个看点一个建议

　　中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）发布后，引无数失望的目光。坊间曾传闻，土地增值税会被废止，现在看来，大家所期盼的废止是没戏了。

　　土地增值税的税率是所有税种中最特别的，它实行的是超率累进税率。有一句话二十年来在我的记忆中历久弥新，那是我刚上班学税法时，不知哪本书上说的一句话，“土地增值税是税率设计最为科学的一个税种。”以后我每次看到土增税税率的时候都忍不住肃然起敬，比如那个速算扣除系数是如何推演出来的，我一直没搞清楚。

　　所以，每听到传闻说土增税要废止了，我就忍不住暗生狐疑，既然是税率设计最科学的税种，难道会早早退出历史舞台吗？我一直觉得它不会这么短命。

　　果然我的预感没错，土增税的生命力很顽强，马上要焕发第二春了，我们抓紧时间看看新的征求意见稿有哪些看点吧。

　　总体来说，征求意见稿一共有22条，比原先的土地增值税暂行条例15条多7条，整体行文用词更加严谨，内容也更加充实，我认为主要的看点有三个：

　　靠前：扩大了征税范围，转让集体土地使用权和地上建筑物纳入了土地增值税的征税范围。

　　对于集体土地，之前的政策是，“因未经国家征用的集体土地不得转让，自行转让是一种违法行为，违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，不应纳入土地增值税的征税范围。”

　　不过“有关部门”显然措施不力，转让集体土地使用权和地上建筑物的行为越来越多，且不需要缴土增税。现在索性将其纳入征税范围，一视同仁，有利于促进市场公平竞争。

　　第二：明确了土地增值税的纳税义务发生时间。

　　谁能想到，这么一个颇有分量的税种，一个非常重要的税种要素，纳税义务发生时间居然一直没有明确的规定。

　　在旧的条例中，较早和时间相关的是第十条，“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”

　　这是什么意思？细究一下这说的是纳税申报期限，而不是纳税义务发生时间。虽然马马虎虎理解，好像也能知道纳税义务发生时间是哪天。但对于一个税种的法律来说，任何一个税制要素的缺失都是一个明显漏洞，不应该这么含含糊糊规定。还好，这次征求意见稿中弥补了，明确指出“土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。”

　　第三：明确区分了房地产企业和非房地产企业纳税申报的期限和税款缴纳方法。

　　这两类纳税人，在计算缴纳及申报土地增值税的时候，原本差异就很大，但之前的暂行条例未对此做任何区分，仅仅是第十条笼统带过。

　　新的征求意见稿将此做了明确区别对待，并把国税发[2006]187号文中房地产企业清算条件的条款放入了法条中，提升了土地增值税清算的法律级次。

　　此外，还有一些用词的变化，以及新增和删除了一些条款，在此不赘述。

　　一个建议

　　对于这个征求意见稿，我提的建议是，希望该法能明确土地增值税追征期。以及应该如何计算追征期。

　　按理说，这个问题应该是在征管法中明确的，征管法目前规定是，如果不是偷税，一般税收违法行为从发现之日起三到五年追征，但房地产企业土增税的计算有其特殊性，先预缴后清算的模式，简单套用这个规定在实际工作中很难操作，引发的争议也比较多。

　　假设：房地产开发商2011年1月1日开始销售住房，陆续卖了三年，最后一笔销售合同是2013年12月31日签订的。2014年1月开始清算，经过申报审核等若干程序，在2014年12月31日完成清算。

　　如果稽查局2019年1月1日检查该公司，检查2014年到2018年的涉税情况，是否可以查该公司的土地增值税呢？土增税的清算完成之日，在五年追征期内。土增税的纳税义务发生日，不在五年追征期内。

　　通常一笔税款是否追征，是以纳税义务发生日是否在追征期内来判断，但土增税的特点是不到清算完成日，是搞不清楚需要缴多少土增税的。基于它计算的特殊性，希望在这个税种单行法中能对此做出明确的规定。