《安徽省土地增值税清算办法[征求意见稿]》征求意见

《安徽省土地增值税清算办法[征求意见稿]》征求意见

　　为了规范房地产开发项目土地增值税清算工作，安徽省地方税务局起草了《安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：

　　1.登陆安徽省地方税务局网站

　　网址：http://www.ah-l-tax.gov.cn/portal/index.htm，进入主页点击“《安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)》征求意见”提出意见。

　　2.电子邮件：269232826@qq.com

　　3.通信地址：安徽省合肥市蒙城路109号1211室安徽省地方税务局劳务和财产行为税处(邮编：230061)

　　意见反馈截止时间为：2017年6月11日。

安徽省地方税务局

2017年6月5日

安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)

　　靠前章 总则

　　靠前条 为了加强土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)。

　　第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

　　第三条 本办法所称土地增值税清算(以下简称清算)，是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》(见附件1)，向主管地税机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条 纳税人是土地增值税的清算主体，对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。

　　第五条 纳税人应当根据税收法律法规以及本办法的规定，办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目清算以及其他有关涉税事项。

　　第六条 主管地税机关应当按照税收法律法规以及本办法的规定，开展项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、进行清算审核工作、加强清算后再转让房地产的管理以及及时、足额组织税款入库。

　　第二章 项目管理

　　第七条 纳税人应自取得房地产开发项目立项、规划、设计、施工、预售(销售)、竣工验收、工程结算等相关主管部门批复、备案手续之日起30日内，向主管地税机关报告，并同时提供土地出让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预(销)售许可证、竣工验收备案表等的复印件作为证明材料。

　　第八条 纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据地税机关确定的时间和要求，向主管地税机关报送《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2)，并在每次转让(预售)房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。

　　第九条 纳税人应按照财政部门的相关规定进行财务会计核算工作，准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

　　第十条 本通知所称房地产开发项目是指国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期开发项目作为房地产开发项目进行清算。

　　上述国家有关部门是指计划主管部门。

　　上述分期开发项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据规划部门下发的《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的，可依据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及相关《建筑施工许可证》、《预售许可证》及预售资金回笼情况等综合认定分期开发项目。

　　上述“依据规划部门下发的《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的”，是指纳税人的立项项目在10日内取得多个《建设工程规划许可证》，通过《建设工程规划许可证》难以区分其分期开发项目的情形。

　　第十一条 纳税人分期开发项目的，应当自办理《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告并报送《建设工程规划许可证》复印件。依据《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的，也应自办理《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，并同时报送不能依据《建设工程规划许可证》确认分期开发项目的说明以及相关《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》、《预售许可证》等的复印件。

　　第十二条 主管地税机关应当加强房地产开发项目管理，应安排专人或专岗从纳税人取得立项文件开始，按项目立项分别建立档案、设置台账，台账主要内容包括：纳税人项目立项、分期开发、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等，台账所列事项应按月采集、更新，确保地税管理与纳税人项目开发同步。

　　第十三条 主管地税机关对房地产开发项目的管理应保持连续性，不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管地税机关、地税管理人员发生变化而中断、中止。

　　第十四条 主管地税机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

　　第十五条 对依据《建设工程规划许可证》确认分期开发项目的，主管地税机关应指导纳税人于获得相关房地产开发项目开工许可之日起30日内填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2)，并在每次转让(预售)房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。

　　对依据《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的，主管地税机关应按照本《办法》第九条的规定，通过现场调查和集体审议方法确认纳税人的分期开发项目，同时在纳税人分期开发项目获得相关房地产开发项目开工许可之日起30日内填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2)，并在每次转让(预售)房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。

　　第十六条 纳税人分期开发项目一经确认，不得随意变更。纳税人确因客观原因变更分期开发项目的，应于变更之日起15日内向主管地税机关报送书面报告和有关证明材料，主管地税机关应及时组织核查并于15日内向上一级地税机关书面报告，上一级地税机关应自接到报告之日起15日内组织复核并确认是否变更分期开发项目。

　　主管地税机关对纳税人分期开发项目应实施跟踪管理，发现纳税人未按照分期开发项目开发房地产，或发现确因客观原因导致分期开发项目的分期发生变化的，应立即通知纳税人变更分期开发项目并向上一级地税机关书面报告，上一级地税机关应自接到报告之日起15日内组织复核并确认是否变更分期开发项目。

　　对地税机关确认的分期开发项目有异议的，纳税人可按规定提请复议。

　　第三章 清算申报与受理

　　第十七条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的；

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　(四)纳税人申请注销地税登记，但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的。

　　第十八条 对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

　　第十九条 本办法第十七条和第十八条所称竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

　　(一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

　　(二)房地产开发项目已开始交付购买方；

　　(三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。

　　第二十条 对于符合本办法第十七条第(四)项规定的条件的房地产开发项目，应当在办理注销地税登记前办理土地增值税清算手续。

　　对于符合本办法第十八条规定的条件的房地产开发项目，主管地税机关应按月集体研究、讨论，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体研究讨论的结果应当形成纪要存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管地税机关应及时下达《税务事项通知书》，通知纳税人清算，并将有关事项报上一级地税机关备案。

　　第二十一条 符合本办法第十七条规定的房地产开发项目，纳税人应当在清算条件满足之日起90日内前往主管地税机关办理清算申报。符合本办法第十八条规定的房地产开发项目且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的，应当在收到通知书之日起90日内，前往主管地税机关办理清算申报。

　　对主管地税机关下发的通知清算的《税务事项通知书》有异议的，可按规定提请行政复议。

　　本办法第三条所称“纳税人在房地产开发项目符合清算条件后”是指符合本办法第十七条规定的条件以及符合本办法第十八条规定且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的房地产开发项目。

　　第二十二条 纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款；清算结果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管地税机关按《税款缴库退库工作规程》办理相关事项。

　　第二十三条 按本办法第十七条规定应当进行清算的纳税人以及主管地税机关依据本办法第十八条规定通知清算的纳税人，在规定期限届满未办理清算申报的，主管地税机关发出《责令限期改正通知书》，责令纳税人在收到《责令限期改正通知书》之日起30日内办理清算申报。逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定处理。