房地产企业取得土地出让金返还款如何进行财税处理？

　　一、企业从***取得土地入账需要哪些附件资料？

　　实务中我们企业从***取得土地，无论是后续开发还是自持建设办公厂房等，都应取得相应齐备的手续资料入账，以免在后续成本不予扣除给企业造成税费损失。土地成本入账应附有基本资料如下：

　　1.土地招牌挂或划拨等方式***文件、会议纪要；

　　2.土地出让或划拨协议（合同）；

　　3.取得土地支付价款所对应***财政票据；

　　4.支付土地价款转账凭据；

　　5.土地评估报告；

　　6.其他相关资料。

　　二、实务中企业从***取得土地出让金返还款常见3种类型应如何进行财税处理？

　　观点一：***返还土地出让金用于回购安置房

　　甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地50亩，与国土部门签订的出让合同价格为5000万元，企业已缴纳5000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予甲公司1000万元，用于回购回迁房款，此项目为老项目。

　　（1）增值税

　　甲企业收到***返还的用于回购安置房的土地出让金1000万元，若为***回购回迁房的款项，实质可理解为甲公司销售商品房取得的销售收入。需根据《国家税务总局公告2016年18号》及营改增36号文件要求，应将其款项确认收入，按适用税率缴纳增值税。

　　（2）土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，应依法缴纳土地增值税。

　　因此企业在收到***回购回迁房款项1000万元，在计算土地增值税时应确认为商品房销售收入，缴纳土地增值税。

　　（3）企业所得税

　　据国税发2009年31号及相关税法规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照预计毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工以后，企业可在完工年度进行所得税汇算确定实际毛利额。甲企业将完工产品移送时，因资产所有权属已发生改变，应将其回购款确认收入缴纳企业所得税。

　　（4）账务处理

　　收到返还款时

　　借：银行存款  1000万

　　贷：预收账款  1000万

　　预交税款时

　　借：应交税费-预交增值税  28.57万

　　贷：银行存款  28.57万

　　完工确认收入

　　借：预收账款  1000万

　　贷：主营业务收入  952.38万

　　应交税费-应交增值税  19.05万

　　应交税费-预交增值税  28.57万

　　观点二：***返还土地出让金用于乙公司招商引资项目。

　　乙房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙公司2000万元，用于企业在后期项目建成时招商引资，但未规定专项用途。

　　（1）涉税分析

　　国家税务总局公告2019年第45号第七条：“纳税人取得的财政补贴收入，与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应按规定计算缴纳增值税。纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。”根据文件规定***的这种形式补助，显然不需要缴纳增值税。

　　但在所得税文件（财税[2011]70号）规定，企业从县级以上各级人民***财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

　　A.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件、

　　B.财政部门或其他拨付资金的***部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求、

　　C.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

　　很显然乙公司取得的这2000万出让金返还，不符合不征税收入条件，需要全额缴纳企业所得税。

　　（2）账务处理

　　会计准则要求，对于***补助分为与资产相关的***补助和与收益相关的***补助。与企业日常活动无关的***补助，应当计入营业外收支。根据规定，乙公司取得的招商引资奖励款应当认定为与收益相关的***补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。

　　借：银行存款  2000万

　　贷：营业外收入  2000万

　　观点三：***返还土地出让金用于前期拆迁补偿款

　　丙房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为8000万元，企业已缴纳8000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙公司2000万元，用于该项目土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

　　（1）涉税分析

　　招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实中，一些开发商先期介入拆迁，***以“生地”招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，***部门将其部分返还给开发商，用于拆迁或安置补偿。

　　对于实务中的此种行为，开发企业实则是为取得目标地块，代***做的拆补工作，实质为代理项目，此过程不涉税，所以丙地产公司在收到***返还的出让金2000万元时，不需要缴纳税费。

　　（2）账务处理

　　在账处理时企业前期发生的拆补费用计入，开发成本-土地征用及拆迁补偿费核算，后期取得***返还的用于拆补安置的出让金时，冲减成本即可。

　　丙地产公司前期发生拆补费用

　　借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费  2000万

　　贷：银行存款  2000万

　　丙地产公司收到***返还款项

　　借：银行存款  2000万

　　贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费  2000万

　　实务中企业收到的***出让金返还也有不同的形式及理由，对于出让金应如何处理，关键在于判断企业从***取得的返还出让金用途及目的，因此也会导致税务处理上的不同，需要具体情况具体分析。