城市房屋拆迁中拆迁补偿费税务处理

[案例1]A房地产企业通过拍卖方式受让取得一块土地进行房地产开发。根据土地出让合同的约定，该块土地为毛地出让，A企业负责该土地上原有被拆迁户的拆迁安置工作。根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》，A房地产企业对被拆迁户实行货币补偿，经市场评估，A房地产企业按5900元/平方米向被拆迁户支付货币补偿，补偿面积按照被拆迁户原房产证记载的建筑面积计算。拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买商品房，符合条件的可以购买***建设的经济适用房。

　　[解析]这是一个城市房屋拆迁中一个比较标准的货币补偿案例 .被拆迁户给予拆迁户货币补偿，拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买新商品房。由于其中涉及的关系比较简单，而且又是货币性质补偿，税务处理方法也比较明确。

　　这里，我们首先来明确以下几个概念。

　　1、毛地出让与净地出让

　　“毛地”和“净地”都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

　　从产权和法律关系上看，毛地和净地有明显不同。毛地出让往往是***出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让则往往是***已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。

　　毛地出让涉及的法律关系复杂，还涉及到土地使用权收回、出让与《房屋拆迁条例》规定的拆迁程序等衔接问题，同时，出让后拆迁和开发也往往容易出现***。

　　毛地出让的实施步骤：

　　毛地出让，需要妥善处理好土地使用权收回、拆迁补偿和国有土地使用权出让的关系。一般是按照如下步骤实施的：

　　靠前，按照《土地管理法》第五十八条和《城市房地产管理法》第十九条的规定，由市、县国土资源管理部门向市、县人民***提出收回出让地块原国有土地使用权并进行公开出让的请示，请示中除明确拟出出让宗地的基本情况、规划意见等一般信息外，还要明确因实施城市规划需要收回该土地的原土地使用权并公开出让，对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。市、县人民***的批复文件同样要明确上述内容，并向社会公告。

　　第二，市、县人民***批准出让后，国土资源部门按规定组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，招标拍卖挂牌出让公告、须知等要明确靠前步中的相关要求。招拍挂成交后，国土资源部门在与受让人签订的《成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》中都要明确：已经市、县人民***批准收回该地块原土地使用权，对原土地使用权人的具体补偿安置，由受让人按照规定对原产权人进行拆迁补偿安置来落实，受让人在缴清土地使用权出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权。出让宗地中，原《国有土地使用证》和《房屋所有权证》作为拆迁补偿安置的凭证，不得再行转让、出租、抵押。

　　第三，受让人按照当地拆迁安置办法和出让合同约定，完成拆迁安置工作后，市、县国土资源部门收回被拆迁人的《国有土地使用证》，房屋管理部门收回原《房屋所有权证》，受让人按规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

　　2、货币补偿

　　根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定：货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。对大于房屋建筑面积的土地使用面积也应进行评估，并计入货币补偿金额。房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。　被拆迁房屋内装饰装修的补偿应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。

　　从本案例来看，房地产开发企业是通过毛地出让方式取得土地的，他只有在对该地块的被拆迁户进行拆迁安置和缴纳土地出让金后才可取得该地块的国有土地使用证。

　　1、房地产开发企业的税务处理问题

　　房地产开发企业相关的评估资料向被拆迁户支付的货币化补偿作为拆迁补偿费按开发项目进入开发直接成本：

　　借：开发成本-拆迁补偿费
　　　　贷：银行存款

　　后附的合法有效的原始凭证包括房地产企业与被拆迁户签订的拆迁补偿协议、支付拆迁补偿款时被拆迁户的***复印件以及签名确认资料。

　　对这一拆迁补偿费，房地产开发企业据实进入开发成本并在结转房屋销售成本时在企业所得税和土地增值税时扣除。

　　由于实行的是货币补偿，对房地产开发企业支付补偿费时不存在营业税问题。

　　2、被拆迁户的税务处理问题

　　对于被拆迁户取得货币补偿涉及的主要是营业税、企业所得税和个人所得税的问题。

　　①营业税：从我们上面介绍的毛地出让的程序来看，在毛地出让前，国土部门已经向***申请收回该地块的国土土地使用权，然后再进行土地出让拍卖。最终是由中标单位根据土地出让协议进行拆迁安置和支付土地出让金后取得该土地的国有土地使用权。所以，在拆迁单位进行拆迁补偿时，被拆迁户的土地的使用权已经收回国有。从本质上来间，拆迁单位是在替***支付拆迁补偿款：一是补偿***收回国有土地使用权给予被拆迁户的补偿；二是由于国有土地使用权已经收回，根据房随地走的基本原则，对被拆迁户地上的建筑物、附着物给予补偿。所以，被拆迁户取得的货币化拆迁补偿同纳税人正常转让土地使用权和房屋是不一样的，不应该征收营业税。这一问题粤地税函[1999]295有过明确表述。

　　②个人所得税 《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　③企业所得税 如果是属于政策性搬迁，企业所得税的处理应根据《财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》财税[2007]61号文的规定处理：

　　企业政策性搬迁收入，是指因当地***城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从***取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

　　（一）搬迁企业根据搬迁规划，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

　　（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

　　（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

　　（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

　　（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

　　对于非政策性搬迁收入，企业拆迁补偿收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

　　[案例2]A房地产企业通过出让方式取得一块国有土地并符合该块土地上的拆迁安置工作。根据土地出让合同的约定，该房地产企业在出让地块上应建设30万平方的安置房用于和被拆迁户进行产权调换。为方便说明，我们以一户被拆迁户的具体情况来举例。该被拆迁户B（个人）原有房屋的建筑面积为65平方米。经市拆迁办聘请的第三方中介机构根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定进行评估，被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米。考虑到调换房屋和被拆迁房屋在结构和配套方面的差异，房地产企业与该被拆迁户达成拆迁协议：靠前按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产权调换；二等面积补偿部分，被拆迁户应向房地产开发企业支付200元/平方米的结构差价；三、调换面积低于被拆迁面积的，房地产企业按4600元/平方米向被拆迁户支付拆迁补偿；四、超面积部分，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款。最终，该被拆迁户B通过产权调换取得了一套80平方米的房屋，根据拆迁补偿协议规定，B向房地产企业A支付了98500元。经核定，同类房屋的建造成本为2100元/平方米（不含地价），含地价成本为3600元/平方米。

　　[解析]

　　根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，实行产权调换补偿的步骤如下：

　　实行产权调换的，拆迁人应当依照本办法第二十八条的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额。货币补偿金额与所调换的房屋有差价的，结清差价后给予产权调换。

　　拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换。

　　拆迁人超过约定的过渡期限未提***权调换房屋的，应当自逾期之日起，按过渡补助费的月平均数双倍支付。当事人另有约定的，从其约定。

　　办法第二十八条规定为：

　　货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。

　　房地产市场评估单价由区位补偿单价和房屋重置单价两部分组成。

　　区位补偿单价由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门确定，定期公布。

　　房屋重置单价的评估，应当按照市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门公布的基准价格，结合被拆迁房屋的结构、成新、用途、层次、朝向等因素确定。

　　被拆迁房屋的建筑面积以所有权证或其他合法房产凭证的记载为准。

　　房地产开发企业的税务处理

　　①营业税

　　根据国税函[1995]549、国税函[2007]768号的文件规定，该房地产开发企业实行产权调换以取得经济利益的行为属于营业税“销售不动产”的征税范围，应征收营业税。

　　营业税计税依据的确认：

　　等面积部分：65平方米。根据国税函[1995]549号文的规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的***核定计征营业税。这里对于***的理解有两种：一种是不含地价的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地价的房屋完全成本3600元/平方米。从穗地税发[2000]79号的规定来看，广州乃至广东省对这个***的认定是房屋的工程建造成本。从我们目前的征税实践来看，大多数也是采用的不含地价的工程建造成本作为营业税的计税依据。考虑到等面积部分还有200元/平方米的结构价差，对于这个结构价差我们认为也应征收营业税。这样，等面积部分的营业税计税依据就是149500元（65×2100+65×200）

　　超面积部分：根据拆迁补偿协议，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款。因此，超面积部分的营业税计税依据为 85500 元（10×5500+5×6100）。

　　总体营业税的计税依据为235000元，应缴纳营业税11750元。

　　②土地增值税：实行预征，计税依据同营业税，最终按项目进行清算。应预征土地增值税2350元（按1%进行预征）。

　　③企业所得税

　　该企业实际是用房屋这种实物形式支付的拆迁补偿费。这里关键是对于实物补偿的企业所得税处理问题。从本质上将，房地产开发企业必须在履行了用房屋去和被拆迁户进行产权调换完成拆迁任务后，才能取得国土土地使用权。因此，从本质上来将，是属于一种非货币交换行为。只不过这部分拆迁费不是作为土地的出让金成本，但仍作为和土地出让密切相关的成本进入前期的开发成本。

　　根据《企业所得税法》第二十五条的规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。

　　所以，这里对于房地产开发企业将房屋进行产权调换的。在企业所得税上应作为视同销售处理。这里，关键的问题就在于视同销售价格确认的问题。

　　靠前种意见：视同销售的价格应按同类同期房屋的市场销售价格确认。这里，我们正好可以找到一个市场销售价格，在拆迁补偿合同中就有，对于超过10平方的部分按市场价格6100元/平方米。因此，房地产企业用这80平方米的房屋进行产权调换，应按488000元确认企业所得税的视同销售收入。

　　第二种意见：视同销售价格和营业税计税依据保持一致，按235000元确认企业所得税视同销售收入。

　　第三种意见：对于等面积补偿部分，由于在进行产权调换时，我们对双方房屋的价格都是有一个评估的，当时被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米，考虑到结构价差，等面积部分也就是4800元/平方米，不超过10平方部分按5500元/平方米，超过10平方按6100/平方米，因此，该80平方米房屋的企业所得税视同销售价格为 397500元（65×4800+10×5500+5×6100）

　　我们认为，靠前种意见直接以6100元/平方米作为企业所得税视同销售的价格是比较草率的做法。任何税种对于计税依据的确认都应该秉承一种据实征税的合理原则。比如对于不超过10个平方的，房地产开发企业确实只是按5500元/平方米收取价款，如果我们强制要求按6100元/平方米确认收入就没有秉承据实征税的基本原则，是不恰当的，而且对于等面积部分，被拆迁单位的房屋评估价格是4600元/平方米，这样房地产开发企业作为市场行为中的一个经济人，他在房屋建造时是必须考虑参考这个价格的，最终的结构补偿也是以这个为依据的，因此，对于等面积部分也按6100元/平方米计算更不合理。

　　第二种意见，以营业税的计税依据作为企业所得税的计税依据，我们认为也不是十分恰当。由于各个税种的指导思想的不一致，导致就具体问题，各个税种的计税依据的确认不一致，这也是非常正常的现象。但是对于等面积部分如果按建造成本2100元/平方米确认企业所得税视同销售收入，就失去了企业所得税视同销售这种做法的意义，既然收入等于成本，那还不如直接确认成本，何必去虚拟确认一个收入，然后再结转成本呢，这个和直接结转成本的效果是完全一样的。因此，第二种意见也不可取。

　　第三种意见：对于超面积部分，不足10平方的按5100元/平方米确认收入，超过10平方的按6100元/确认收入，这是完全符合实际的，考虑到房地产企业和被拆迁单位属于独立无关联的主体，他们之间的价格是一个市场公允价格的体现，以这个双方约定的价格作为视同销售的收入是完全合理的。而对于等面积部分，我们依据被拆迁单位经***认可的评估单位根据***规定评估的4600元/平方米的价格加上200元/平方米的结构补差费作为视同销售收入的确认价格也是符合现实情况的，这个也是双方认可的一个补偿价格。所以按397500元确认这80平方米房屋的企业所得税视同销售收入是较为合理的做法。

　　会计处理：

　　借 开发成本-拆迁补偿费 397500元
　　　　贷：主营业务收入 397500元

　　借：主营业务成本 288000元
　　　　贷：开发产品 288000元（3600×80）

　　[注意]虽然在征收营业税时，等面积部分是按建造成本确认的。但在结转企业所得税销售成本时，考虑到这部分安置房也是在房地产开发企业受让的土地上建设的，理应分摊房地产开发企业缴纳的土地出让金。否则，所有的土地出让金就要全部非安置房承担，这个与现实情况是不符合的。但是，这里安置房只要承担土地出让金。拆迁安置费就只能由非安置房来承担，否则就会存在循环计算成本的问题。

　　贷 主营业务税金及附加 14100元
　　　　贷：应交税金——应交营业税 11750元 （235000×5%）
　　　　——应交土地增值税 2350元（235000×1%）

　　[注]根据财政部新企业会计准则讲解的规定，目前企业所得税视同销售的会计处理和税务处理已经基本保持一致了。

　　以上两个案例是对目前城市房屋拆迁补偿中比较常见的案例的税务处理进行的讲解，且这两个案例中拆迁补偿的方式也是符合现行法律法规的规范性操作，。因此，对于其税务处理的方法也很明确。产权调换和货币补偿向结合方式的税务处理从原理上就是我们上面两个案例处理方法的集合，所以我们就无须举例说明了。

　　这里，我们还是要明确一点，本次教学案例讲解的是城市房屋拆迁中涉及的拆迁补偿费的税务处理问题。如果是***征地房屋的拆迁补偿，具体情况就和本案例讨论的内容不一样了。他们依据的法律是不一样的，城市房屋拆迁是依据的国务院的《城市房屋拆迁管理条例》，而***征地房屋拆迁依据的是《土地管理法》及相关法律法规。同时***征地拆迁一般是由***相关部分负责。这个不在我们本次案例的讨论范围内。