税务总局公告2016年第14号、15号、16号、17号、18号政策解答

国家税务总局公告2016年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第15号 国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第16号 国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第17号 国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

1、问:房地产老项目可以选择简易计税按按5%征收率计税, 何为老项目?选了以后多长时间可以改动?

答：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
[依据：总局公告2016年第18号第八条]

[注释]还有20多天，很多房企为了开工备案及签合同一定很辛苦，需要提醒的真正开工很关键，否则。。。。。。

2、问：2016年5月1日后取得固定资产不动产如何抵扣?

答：原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用**上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。

2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，靠前年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

[依据：36号文《试点有关事项的规定》、总局公告2016年第15号第四条]

[注释]固定资产可以抵扣，且只分两年，实现上是分1年又1个月，真正落实了减税，5000亿税务红利，你拿到了吗，操作上建议设立台账，做好管理，注意就只有20多天如果要买先定过了5.1再交易，有折扣，有分红，除非涨价，否则红利就飞了，哈。

3、问：一般纳税人2016年4月30日前取得的不动产出租如何按5%计税?

答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

[注释]选择简易征收方式解决了老房子出租无抵扣情况，与原税款相比没有上长，同时有利于降房产税，向机构所以地申报很好地解决了企业可能少交企业所得税问题，便于监管。

4、问：一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产如何征税?

答：一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

[依据：总局公告2016年第16号第六条]

5、问：房地产一般纳税人采取预收款方式如何进行预缴增值税?

答：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。