国家税务总局公告2016年第70号解读：营改增后土地增值税若干征管规定

内容

土地增值税暂行条例和实施细则

国家税务总局公告2016年第70号

土地增值税应税收入

转让房地产并取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（营改增前转让房地产缴纳营业税，该收入为含营业税收入）

明确：

1.一般计税方法的纳税人，应税收入为不含增值税销项税额；

2.简易计税方法的纳税人，应税收入为不含增值税应纳税额。

土地增值税预征的计征依据

竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，最后进行清算。（营改增前转让房地产缴纳营业税，该收入为含营业税收入）

新增：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

内容

原有法规

新法规

土地增值税应税收入的确认

国税发〔2006〕187号

国家税务总局公告2016年第70号

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按本法规第三条靠前款确认。（注释一）

修改：将纳税主体的说法由“房地产开发企业”改成“纳税人”，其余收入确认规定无变化。

国税函[2010]220号

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

内容

土地增值税暂行条例和实施细则

国家税务总局公告2016年第70号

与转让房地产有关的税金扣除

可扣除的与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

新增：

1.明确与转让房地产有关的税金扣除项目不包括增值税；

2.关于城建税和教育费附加，能按清算项目准确计算的，据实扣除。不能按清算项目准确计算的，按清算项目预缴增值税时实际缴纳的金额扣除；
3.其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

内容

国税函[2010]220号

国家税务总局公告2016年第70号

土地增值税清算收入及可扣除税金

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售**的，按照**所载金额确认收入；未开具**或未全额开具**的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

新增：房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：

（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入；

（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

内容

财税〔2006〕21号

国家税务总局公告2016年第70号

旧房转让的加计扣除计算基础

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房**的，经当地税务部门确认，《土地增值税条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额（即取得土地使用权所支付的金额和新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格金额）, 可按**所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。（营改增前**所载金额均为含营业税的金额）

修改：删除了21号文中的“经当地税务部门确认”，并根据营改增前后取得**的三种情况，细化了扣除项目金额加计计算的基础：

（一）营改增前取得的营业税**的，按照**所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算；

（二）营改增后取得的增值税普通**的，按照**所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算；

（三）营改增后取得的增值税专用**的，按照**所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。