内地税字[2014]159号 内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知[全文失效]

内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知[全文失效]

内地税字[2014]159号2014-11-05

税屋提示——依据内蒙古自治区地方税务局公告2015年第15号 内蒙古自治区地方税务局关于公布税收规范性文件清理结果的公告，自2019年11月4日起，本法规全文失效。

对房地产开发企业转让房地产取得的收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。待企业达到清算条件后，应采取查账清算和核定征收清算两种方式进行。

对纳税人符合国税发〔2009〕91号第九条规定的，须在满足清算条件之日起90日内到主管地税机关申报并办理清算手续。对于符合国税发〔2009〕91号第十条规定的，由主管地税机关确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续；对于符合国税发〔2009〕91号第三十四条核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，并严格执行国税发〔2010〕53号第四条的规定。

二、关于土地增值税清算单位的确定

土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。如果企业的分期与《建设工程规划许可证》不一致的，以企业的分期项目为清算单位。

清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，实行查账清算或核定征收清算土地增值税。

三、关于地下车库（位）清算处理

对房地产开发企业建造的可售地下车库（位），已取得房产证和土地使用证的，按照非住宅类型房地产清算。

对房地产开发企业利用地下建筑和按***规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给***的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可以扣除。

对房地产开发企业转让不可售地下车库（位）的，不征收土地增值税，同时相应的成本费用也不予扣除。

四、关于土地成本计算分摊方法

对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，分期开发项目占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

五、关于住宅与商业用房的成本扣除

单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。

商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高

六、关于建安成本未取得**的处理

房地产开发企业在申报期内未能取得建筑业**或施工单位建筑业完税凭证的，主管地税机关可责令限期内提供合法有效凭证，对限期内仍然不能提供合法有效凭证的，主管地税机关可采取核定征收清算土地增值税。

七、关于开发间接费用

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。