房产税的征税范围及房产原值的确定

　　一、征税范围不包括农村和行政村，打个比方，某个建制镇，只对建制镇***所在地行政村征收房产税，而对下辖的各行政村、组是不予征收房产税的。

　　二、纳税单位无租使用纳税单位或免税单位的房产，由使用人代缴纳房产税，而免税单位无租使用纳税单位的房产，则由纳税单位从价征收房产税。

　　三、以修理费抵顶租赁费的房产税问题：经营租赁性质房屋应当由出租方承担，但租赁双方约定由承租方负责修理抵租金的租赁方式其实质依旧是承租方通过支付修理费的方式来承担租金。因此仍应由房产所有权人即出租者依照规定缴纳房产税。一般情况下即以修理费作为计税依据。

　　四、房产原值的确定：原财税地字[1986]008号《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》规定所谓的房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账薄“固定资产”科目中记载的房屋原价。这样的规定就使房产税的征税范围被严格限制在“固定资产”科目中的房产了，在现实中很多企业的房屋其实已经实际使用但却一直不从“在建工程”科目转入“固定资产”科目，延迟纳税。因此财税[2008]152号《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账薄固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　举例：某物业公司使用的房屋，因为此项房屋的所有权归属于全体业主，房屋原值并不反映在物业公司的“固定资产”科目中，税务部门进行评估或检查时很难发现物业公司使用房屋的房产税。根据152号文就可以重新评估。

　　举例：某上市公司，因采用新会计准则，则可以将房屋所占土地价值作为会计政策变更予以调出，仅就房屋价值从价计征房产税，但如果某制造业企业既采用企业会计制度，又部分使用新会计准则，对房产所占土地价值进行剥离，则税务部门可依据152号文予以调整或重新评估。

　　在这里，予以调整是靠前层次、重新评估属于第二层次，因为予以调整是建立在原有会计资料基础上的，如果原始依据详实可靠，则应予以调整，除非账目混乱无从调整正确，才可以按重置***进行评估，且评估时点因为历史价值而不是现值。