土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

> > > > 1.基本征税范围

（1）转让国有土地使用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

> > > > 2.特殊征税范围

（1）属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：

①转让国有土地使用权；

②取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售；

③存量房地产买卖；

④抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；

⑤单位之间交换房地产（有实物形态收入）；

⑥房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化；

⑦合作建房建成后转让。

（2）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）：

①房地产继承（无收入）；

②房地产赠与（对象有限定，无收入）；

③房地产出租（权属未变）；

④房地产抵押期内（权属未变）；

⑤房地产的代建房行为（权属未变）；

⑥房地产评估增值；

⑦与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化。

（3）免征或暂免征收土地增值税的情况：

①个人之间互换自有居住用房地产，经税务机关核实；

②合作建房建成后按比例分房自用；

③因国家建设需要依法征用、收回的房地产；

④建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

⑤企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的。

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