个人出租非住房，需要缴纳哪些税费？税费金额如何计算？

　　个人出租非住房，涉及增值税、附加税费、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税。

　　一、增值税

　　适用简易计税方法，征收率5%。

　　应纳增值税额=(含增值税)租金收入&pide;(1+5%)×5%

　　注①：如果平均分摊每月租金未超过15万元，则依法免征增值税。

　　二、附加税费

　　即城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金等。

　　其中，城市维护建设税税率7%、5%、1%，教育费附加征收率3%;其他两项，可能各地规定不完全一样。

　　应纳城市维护建设税=增值税额×7%或者5%或者1%

　　应纳教育费附加=增值税额×3%

　　三、印花税

　　租赁合同印花税税率千分之一。

　　应纳印花税额=租赁合同金额×0.1%

　　注②：印花税由合同当事人分别计算缴纳。

　　注③：印花税计税依据乃是合同金额。若合同单列增值税额，则增值税额不作为计税依据;若合同未单列增值税额，则一并按照合同(含税)金额计算印花税。

　　四、房产税

　　对于房产出租的，房产税从租计征，税率为12%。

　　应纳房产税额=(含增值税)租金收入&pide;(1+5%)×12%

　　注④：如果符合税法规定条件，而依法享受免征增值税优惠，则房产税及以下个人所得税计算时，不能扣减增值税了。

　　五、城镇土地使用税

　　城镇土地使用税因经营活动(比如本文出租非住房)而产生纳税义务，但其税额与租金收入无关。

　　应纳城镇土地使用税额=占地面积×单位税额

　　注⑤：单位税额各地按照规定幅度自行确定。

　　注⑥：城镇土地使用税按年计税(规定的单位税额是指年度税额)，分期缴纳。

　　注⑦：若为楼房，则占地面积应按出租部分建筑面积占总建筑面积之比例分摊计算。

　　六、个人所得税

　　适用“财产租赁所得”。

　　(一)应纳税所得额

　　以不含(增值)税租金收入，依次减除以下四项：

　　1、出租过程中依法缴纳的增值税之外其他税费。

　　比如上述城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、印花税、房产税、城镇土地使用税等。

　　注⑧：不是不允许扣除增值税，是增值税已经从含税收入里剥离，此处计算起点已经是不含增值税收入，当然不能重复扣除;也就是说，不是不扣，是不能扣两遍。

　　2、向房屋产权所有人支付的(含税)租金。

　　注⑨：此处当然含增值税。因为一则增值税乃是上一环节出租方纳税义务;对于支付方来讲，只是租金。二则本环节个人向上一环节支付租金所含增值税，本环节个人也无法抵扣。

　　3、修缮费用

　　限额内扣除、且须实际发生，即实际发生且每月扣除金额不超过800元，二者就低确定。

　　4、法定减除费用

　　(1)以不含增值税租金收入减除上面所列3项之后的余额(即：不含增值税收入-增值税之外其他税费-向出租方支付租金-修缮费，下同)，如果没有超过4000元，则扣除法定费用800元。

　　(2)如果上述“余额”超过了4000元，则扣除“余额×20%”。

　　(二)税率：百分之二十

　　(三)应纳个人所得税额=应纳税所得额×20%

　　来源：草木财税 作者：于小强

2019年其他个人（自然人）出租不动产应缴纳几种税？

　　１、增值税：

　　住房类计税依据为不含税的租金收入，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。非住房类依据为不含税的租金收入，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　自然人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过10万元的，可以享受小规模纳税人免税政策。

　　按固定期限纳税的小规模纳税人及出租不动产的自然人2019年1月1日及以后收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据、并开具**的，可享受月销售额10万元（季销售额30万元）的起征点。例如，以上纳税人在2019年5月取得租金收入60万元，租赁起止时间为2018年6月至2019年5月，分摊后月租金收入为5万元，不超过10万元，2018年6月至2019年5月均免征增值税。

　　２、城市维护建设税：

　　计税依据为实际缴纳的增值税税额，税率为7%（市区）、5%（县城、建制镇、工矿区）或1%（其他）。在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税。（闽财税[2019]5号）

　　城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税有关规定一致。

　　３、教育费附加和地方教育附加：

　　根据《财政部 国家税务总局关于扩大有关***性基金免征范围的通知》（财税[2016]12号）规定，月租金小于10万元的缴费义务人免征教育费附加和地方教育附加。

　　教育费附加、地方教育附加的纳税义务发生时间与增值税有关规定一致。

　　４、房产税：

　　计税依据为不含增值税的租金收入，住房类税率为4%，非住房类税率为12%。(财税[2008]24号）在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收房产税。（闽财税[2019]5号）

　　出租不动产代开增值税**应征房产税的纳税义务发生时间比照增值税执行。

　　５、土地使用税：

　　住房类免征土地使用税，非住房类按实征收土地使用税。

　　根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关政策的通知》(财税[2008]24号）规定，对个人出租住房免征印花税和城镇土地使用税。

　　６、个人所得税（税目为财产租赁所得）

　　（1）据实征收：

　　A、每月租金收入不超过4000元：应纳税额＝【不含税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－出租房屋实际开支的修缮费用（限800元）-800元（费用扣除标准）】*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)；

　　B、每月租金收入超过4000元：应纳税额＝【不含增值税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－出租房屋实际开支的修缮费用（限800元）】×（1-20%）*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)（《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、国税函[2009]639号、财税[2008]24号）

　　C、转租每月租金收入不超过4000元：应纳税额＝【转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（每月800元为限）-800元（费用扣除标准）】*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)

　　D、转租每月租金收入超过4000元：应纳税额＝（转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（每月800元为限））*（1-20%）*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)。

　　（2）核定征收

　　对个人出租房屋成本无法准确核算的，可参照财税[2000]91号文，暂按5%应税所得率核定征收个人所得税。即：住房按0.5%核定征收率，非住房1%核定征收率。

　　但各地各有不同，具体个人所得税征收率还得咨询当地税局。

　　①北京：计税依据为不含税的租金收入，征收率为0.5%。

　　②上海：计税依据为不含税的租金收入，征收率为1.5%。

　　③福州、平潭：计税依据为不含税的租金收入，征收率为1%。

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　　来源：税政解析与策略 作者：谢华峰