土地增值税清算中应准确划分开发间接费用与房地产开发费用

近期，我们对某房地产企业进行土地增值税清算审核。该公司房地产开发项目已全部竣工并完成销售，符合国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中应进行土地增值税清算的条件。

　　据该公司财务人员介绍，由于集团在考核项目财务指标时，将开发间接费用与三项期间费用合并考核，出于核算便利，他们就把大量的期间费用归集计入开发间接费用。因此，开发间接费用中包含管理层的工资福利、办公折旧以及销售中介费用等。

　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

　　对于房地产开发成本和房地产开发费用如何划分，企业往往难以判断，特别是房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用，两者容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本，这是不正确的。如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。

　　因此，我们举了一个案例来说明混淆开发间接费用与房地产开发费用造成土地增值税应纳税额计算错误的情况。

　　例如：A公司以1000万元取得该地的土地使用权，土地征用及拆迁补偿费 800万元、前期工程费300万元、建筑安装工程费1000万元、基础设施费150万元、公共配套设施费50万元、开发间接费用200万元（包括管理人员工资福利50万元，办公设备折旧50万元，广告和其他销售的费用100万元）财务费用中利息能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出 500万元，并且按商业银行同类同期贷款利率计算。

　　在进行土地增值税计算时，经过比较准确地划分，把A公司开发成本帐面上的开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目的管理人员工资福利50万元，办公设备折旧50万元，广告和其他销售的费用100万元剔除出房地产开发成本，A公司该项目土地增值税可税前扣除项目金额计算如下：

　　（1）取得土地使用权所支付的金额=1000万元；

　　（2）房地产开发成本=土地征用及拆迁补偿费800万元+前期工程费300万元+建筑安装工程费1000万元+基础设施费150万元+公共配套设施费50万元=2300万元；

　　（3）房地产开发费用=利息500万元+（土地使用权所支付的金额1000万元+房地产开发成本2300万元）×5%=665万元；

　　（4）加计扣除金额=（土地使用权所支付的金额1000万元+房地产开发成本2300万元）×20%=660万元；

　　（5）扣除项目金额=房地产开发成本取得土地使用权所支付的金额1000万元+房地产开发成本2300万元+房地产开发费用665万元+加计扣除金额 660万元=4625万元。

　　相反，如果不对开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目加以剔除，就会造成A公司该项目土地增值税的房地产开发成本虚增200万元，房地产开发费用虚增200×5%=10万元，加计扣除金额虚增200×20%=40万元，共计扣除项目金额虚增200+10+40=250万元。由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。少缴的税款若日后被税务机关追征，就会对纳税人造成不必要的滞纳金，反而增加了纳税成本。

　　因此，我们提醒该企业，应注意准确划分房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用，以规避税收风险。