房产税——谁交？什么时候交？

一、房产税的纳税义务人

房产税是财产税性质的一种税。因此，房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，在出典期间，因为房产的产权所有人已无权支配房产，房产税由承典人缴纳。为了便于征收管理，保证房产税及时入库，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典***未解决的，房产税暂行条例规定，由房产代管人或者使用人缴纳。

纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

融资租赁的房产由承租人缴纳房产税。

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。

军队无租出借的房产，由使用人代缴房产税。

二、房产税的纳税义务发生时间

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按法规征收房产税：

（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

融资租入的房产，在合同约定租赁开始日期的次月缴纳房产税，合同没有约定租赁开始日的，自租赁合同签订的次月缴纳。

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

三、会员咨询热点问题

1、租入房产转租，是否要交房产税？

答：根据《房产税暂行条例》第二条的规定：房产税由产权所有人缴纳。

但房产税是地方税种，各地实际执行中需要参考当地地方政策。比如：

1）要求转租方缴纳房产税的地方有：

青岛——青地税一函[2008]9号：对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税，按照出租房产申报。

吉林——吉地税发[2006]42号：承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。

海南——琼地税[1995]征字090号：房屋转租的，按高于原租金的差额部分补征房产税。没有差额的或低于市场租金的，按所在地税务机关核定的税额征收房产税。

新疆——新地税三字[2001]2号：个人出租房屋再转租仍用于居住的，以租金差额依4%税率计征房产税。

2）转租方取得租金收入不交房产税的地方有：

大连——大地税函[2006]149号：对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。

江苏——苏地税发[2006]135号：苏地税发[1999]087号靠前条第（四）款"对转租房产的，由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税"的规定停止执行。

浙江——浙江省地方税务局公告2014年第22号：转租房产取得的收入不征房产税。

安徽宿州：宿地税[2007]97号：纳税人将承租的房屋转手再出租的，对转租人不征收房产税。

湖北——鄂地税发[2008]97号：房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：

《省地方税务局关于地方税若干政策规定的通知》（鄂地税发[1997]314号）第二条“关于房屋转租收入征收房产税问题”的规定废止，从发文之日起对转租行为不再征收房产税。

甘肃——甘地税发[2009]24号：房产税属财产类税收，产权所有人、房产管理人或房产代管人为房产税纳税义务人。因此，对房屋转租取得租金收入的行为自发文之日起不再征收房产税。原《甘肃省地方税务局关于房屋转租业务如何征收房产税问题的通知》（甘地税二[1996]48号）和《甘肃省地方税务局关于商场出租柜台、场地收入征收房产税有关问题的批复》（甘地税函[2006]222号）靠前条中“出租柜台、场地属按租金收入征收房产税的，租用后再转租的，应按取得的租金收入差额计征房产税，由转租人缴纳。”的规定，同时停止执行。

2、房屋装修费是否要计缴房产税

答：吉地税发[2006]42号：对新建房屋进行初次装修，凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务如何处理，一律并入房产原值征收房产税。对旧房重复装饰装修的投资额，按现行会计制度规定，凡记入固定资产科目，增加房产原值的，征收房产税，未增加房产原值的，不征收房产税。

京地税地[2001]551号：企业装修中的资本性支出应计人房产原值，征收城市房地产税。

辽地税一[1996]182号：对房屋装饰装修后增值的部分，凡记入帐簿"固定资产"科目的，应按规定计征房产税；记入帐簿"递延资产"等科目的，暂不征收房产税。

闽税外字[1987]542号：对企业因生产经营需要，对原有房屋进行装修而支付的装修费，凡仅进行简单粉饰、贴纸等装修的，可列为费用处理；但对房屋进行较大的修理、改装的，则应增列固定资产原价，一并计征房产税。

东地税发[2005]199号：企业将房屋进行装饰装修而发生的费用，凡属按会计制度规定应计入固定资产账面房产原值的，则装修费应并入房产原值计征房产税。

如装修费中包含家具、家用电器，财务上又能分别核算的，可减除家具、家用电器的价款后再计征房产税。

参考以上文件，按会计核算制度，与房屋实体不可分割的部分发生的装修支出资本化的，以增加后的房产原值计缴房产税；未资本化的，不需要交房产税。

具体以主管税务机关的判断为主。

3、出租房屋的房产税，是由出租人缴纳、还是承租人缴纳

答：根据《房产税暂行条例》第二条的规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典***未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

湘地税发[2004]92号：城市房地产税原则上由产权所有人缴纳。对产权所有人不在房屋所在地或承租人不能提***权所有人的，城市房地产税应由使用人或代管人缴纳。

|作者：盛老师（正保会计网校答疑专家）

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