财税[2010]121号 财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财税[2010]121号 2010-12-21

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，**、青海、宁夏省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

　　经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下：

　　一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

　　对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

　　《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）第十八条第四项同时废止。

　　二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

　　对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　[网友观点——举例如下:
　　A公司一房产，从1月1日到12月31日给B公司使用，其中前4个月为免租期间，后8个月每个月租金为1.5万。
　　——其实，在不存在关联关系的情况下，企业之间不会存在什么真正的免租期，所谓的免租期只是一个促销经营手段而已，就如875号文中买一赠一销售商品一样，按照公允 价值进行分摊收入即可。如该例子，本身即是租赁一年，租金为12万，每个月租金1万的事。
　　——在缴纳营业税的时候，肯定是按照12万来缴纳，也不会按照16万来纳税。
　　其实该合同可以改成：租赁12个月，每月租金1万，收款时间约定从第五个月开始收款，每月收取1.5万。
　　我们可以看到，相同的经营实质，按照121号文件，房产税的纳税是不同的!本身就是一种收款时间的约定，不过是租赁前4个月不收款、从第5个月收款而已(被描述成免租期，无非就是促销的噱头而已)，竟然按照房产原值多缴纳了4个月的房产税。
　　无可否认，可能规定免租期不按照原值缴纳房产税可能会产生一些漏洞，但是这种漏洞很容易的可以用其他方式的规定来弥补，为何一棒子打死这种经营手段?
　　真让人害怕啊，天朝的法规。
　　haihan点评——
　　这个规定是依据会计准则来的，如果要骂应该说是会计准则***。。。。
　　肥叔叔——
　　我们是这样理解的，如果真正没有关联交易，交易双方是不可能出现免租期这样的东西的，这一点我们都意见相同，但是你认为是促销手段，我们认为不能算是促销，真正的免租期实质是出租方的房屋由于未能达到承租方的使用要求，而需要给承租方一段免租的时间通过改造使其达到自身使用要求，此段免租期仍应算出租方使用管理，所以由出租方承担纳税义务，从纳税义务时间的衔接来说，也应该这样。如果是促销的无租使用期，那就按无租使用的规定缴纳。租金这种事情，包不包括免租期在内，具体是说不清的。]

　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　总局答疑—— 如何理解财税[2010]121号中的宗地容积率？
　　条款解读——合同价还是账面价？这3种房产税的计税基础应如何选择<刘银官 吴宁>
　　[地价款计入房产原值计算方法举例
　　问题:房产原值包括地价，请问：
　　1、购买的商品房做为办公室，房屋面积30平方米50万，交房产税时用加地价吗，怎么计算地价，房产税如何计算。能否举例说明。
　　2、自建厂房的容积率如何计算，房产税如何计算。能否举例说明。
　　答复:1、对购买的商品房，购买时的房屋价款已含土地价值，因此对购买的商品房，按照购买时的房屋价款计算房产税即可。
　　2、容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。
　　例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。
　　再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，其中，该宗土地面积1000平方米，地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。 ]
　　总局答疑——财税[2010]121号 文对于房产购建的执行时间问题
　　[肖宏伟点评——
　　国土部和住房城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》今后住宅用地的容积率指标必须大于1。
　　实际执行：
　　如容积率大于1，则将土地价值按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。
　　如容积率小于1，且大于0.5，可以按容积率乘以土地价值，以此结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。
　　如土地10000平，价值1000万，容积率0.6，地上房屋6000平一半征税一半免税，那么，如土地单独核算，土地价值计入房产原值征税的价值是：1000*0.6/2=300万。
　　如容积率小于0.5。按上例计算的计入房产原值的价值加倍。
　　也就是说，如果上例容积率变为0.4，那么，计入征税房产原值的土地价值是400万。
　　有些不合理。
　　很多计算还要靠实战解决。]

　　对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

　　《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。

　　修改以前国税发的规定，由财税号文修改符合立法规定。

　　二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

　　对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　这个不是新规定，以前就有，但是各地理解不一，执行也不一。这次明确提出来。这个规定并不是无理的规定，依据《合同法》精神来的，也符合房产税的基本精神——只要用于商业目的就应该征收房产税(打击囤积炒作不是以前房产税的目的)，也就是说纳税人只能在从价和从种之间选择其一个方式缴纳。

　　三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　“无论会计上如何核算”这个至少重复了三次了，但是仍然有人在拿这个做文章，显然是在火中取栗。有人说是修改调整财税152号文的，财税152号文是说的房屋附属设施计入的房产税问题，并没有涉及地价问题，两者规范的目的和范围都不同——怎么相干。

　　“宗地容积率低于0.5的”这个表述显然建筑术语，其解决了未开发或者临时建筑缴纳高额房产税不合理的问题，也解决租用土地建房经营的缴纳高额房产税不合理的问题。这条不比较人性化的，是优惠政策，按理说你闲置土地或者浪费土地资源税收应该给予惩罚性规定的，但是，本法规没有——说明了未来可能出台的新房产税并不是凶神恶煞，因此期望依靠新房产税解决房件高的问题是不现实的。

　　本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

　　“此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”——意在统一政策，统一规范谁呢?后面有“各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，及时上报财政部和国家税务总局”——当然是规范各地税务机关的政策了——所谓的“上报财政部和国家税务总局”——中的“国家税务总局”是个陪衬，主要是财政部监督管理了，因此有“抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。”如果是财政部错了会有这么理直气壮——所以到底是在修正谁?是谁是乱修改政策?就很清楚了——即财政部在这个问题上无论是会计规定和税收规定都是一致的没有差异(解释见俺以前发的帖子)，是某些部门和专家理解歪了。。

　　毒砂——

　　我国物权法第2条把物权分为“所有权”、“用益物权”和“担保物权”。

　　其中在第三编中，将用益物权分为“土地承包经营权”、“宅基地使用权”、“建设用地使用权”和“地役权”四大类。

　　同时在第3编解释了“用益物权”，“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”也解释了“建设用地使用权”，“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”房产税暂行条例第二条规定“房产税由产权所有人缴纳。”

　　注意，是产权，不是所有权，产权既包括所有权也包括衍生的权利，用物权法的概念就是，也包括“用益物权”，你拥有房屋所有权，所以需要交纳房产税，你拥有土地使用权，即“用益物权”，也是一种产权，所以也需要交纳房产税，所以从法理上说，土地使用权价值计入房产交纳房产税是合法的。在这部分，121号文件是合法的。

　　121号文件出的问题是容积率小于0.5那部分的规定，因为房产税暂行条例只有第三条规定“没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。”，容积率小于0.5，显然不符合“没有房产原值作为依据的”这一条件，直接按2倍核定计算，就违背了房产税暂行条例本身的规定。如果这条是新的优惠政策或者新规定，则超出财政部的解释权限了。